Не покупайте стекло вместо спроса
Корт не создаёт рынок. Рынок создают повторные игры, тренеры, лиги и легкость поиска партнёров.
Орёл · рабочая рамка для инвестора
Сначала бизнес.
Потом стройка.
Ребята, не начинайте с вопроса «сколько кортов ставить». Сначала докажите, что понимаете, кто, зачем и как часто будет к вам приезжать.
01Аудитория
02Сценарий
03Концепция
04Локация
05CAPEX / OPEX
06GO / NO GO
Менторский разборВерсия от 26.08.2026Правовые и ценовые данные нужно перепроверять перед сделкой
Короткая версия · 10–15 минут
Сначала прочитайте
бизнес-меморандум.
Последовательная управленческая записка без визуальной перегрузки: вывод, факты и гипотезы по Орлу, земля, конструкции, экономика, стоп-факторы и план на 30 дней.
Открыть меморандум00 · Моя позиция
Падел — это продукт.
Объект — это бизнес-система.
Главный актив — ликвидность community
Чем больше сопоставимых игроков, тем легче собрать игру. Частота растёт, а вместе с ней — тренировки, турниры и LTV.
Считайте час всей инфраструктуры
Одни раздевалки, ресепшен, кафе и инженерия могут обслуживать несколько аудиторий. Вот где появляется экономика мультиспорта.
01 · Не один проект
Четыре разных
бизнеса
У них разные клиенты, локации, экономика и риски. Смешать их в одной презентации — значит потерять управляемость.
01
City Padel
Быстрая игра после работы- Кто
- Предприниматели, менеджеры, компании
- Визит
- 60–120 минут
- Где
- Город, парковка, 10–20 минут в пути
- Деньги
- Корт + тренировки + лиги
- Главный риск
- Полный вечер, пустой день
02
Padel + Beach
Одна арена — много сценариев- Кто
- Ракеточные виды, beach-community, дети, компании
- Визит
- 90–180 минут
- Где
- Город / ближний пригород
- Деньги
- Площадки + академия + турниры + кафе
- Главный риск
- Сложная инженерия и распыление концепции
03
Country Active
Полдня за городом- Кто
- Семьи, компании, корпоративные группы
- Визит
- 3–6 часов
- Где
- 20–40 минут от города
- Деньги
- Спорт + еда + SPA + события + проживание
- Главный риск
- Без падела нет причины приехать
04
Sport Academy
Спортивная система- Кто
- Дети, родители, спортсмены, сборы
- Визит
- Регулярный цикл
- Где
- Доступность для детей важнее центра
- Деньги
- Академия + абонементы + сборы
- Главный риск
- Высокий CAPEX и операционная сложность
Выберите одну базовую модель. Вторую можно добавить как опцию, но не как оправдание лишнего CAPEX.
02 · Спорт как бизнес
Один час.
Шесть монетизаций.
Площадка не может жить только арендой. Сильный оператор упаковывает одну и ту же инфраструктуру в разные продукты в течение дня.
Персональные тренировки
Детская академия, школы
Beginner-группы, тренеры
Игры, лиги, корпоративы
Турниры, семьи, кафе, SPA
01Больше игроков
→02Легче найти партнёра
→03Выше частота игр
→04Больше лиг и тренировок
03 · Орёл
Не ноль.
Но и не доказанный рынок.
Главная ошибка — перепутать спортивную активность с платёжеспособным спросом на новый клуб. Одно — сигнал, второе — факт после продажи.
В Орле есть ракеточная база
LATA работает с большим теннисом, а «ГРИНН» — это готовый крытый спортивный объект. Они дают игроков, тренеров и ценовой benchmark.
Beach-community не нужно создавать с нуля
В 2026 году Орёл принял финал Кубка России и два финала Первенства России по пляжному волейболу. Это канал к организаторам, спортсменам и родителям.
Падел будут покупать 1–2 раза в неделю
Нет подтверждённых данных по цене, частоте, допустимому времени в пути и конверсии теннисистов. Пока это только гипотеза.
100–200контактов до капитального CAPEX
40 глубинных интервью
150–300 коротких анкет
3 ценовых теста
1 pre-sale с депозитом
04 · Корт задаёт геометрию
20 × 10 м.
И это только игра.
Размер корта не равен пятну здания. Нужны проходы, выбегание, зоны безопасности, трибуны, раздевалки, техзоны и пожарная логика.
20 м10 мИгровая зона
8 мРекомендовано для новых объектов6 мМинимум без препятствий
Факт. FIP задаёт внутренний размер 20×10 м, минимальную свободную высоту 6 м и рекомендует 8 м для новых объектов.
Вывод. Помещение с низкими фермами, светом в игровом объёме или колоннами может быть непригодно, даже если площади формально хватает.
Правила FIP05 · Земля
Не «спортивное назначение».
Нужен точный правовой сценарий.
У участка есть категория земель, вид разрешённого использования и градостроительный регламент. Для сделки нужно, чтобы все три допускали именно ваш состав объекта.
Спорт
Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Включает подвиды 5.1.1–5.1.7.
Спорт в помещениях
Спортклубы, залы, бассейны и ФОК в зданиях и сооружениях. Базовый ориентир для indoor-клуба.
Открытые площадки
Площадки для спорта и физкультуры на открытом воздухе. Не надо автоматически приравнивать к indoor-центру.
Оборудованные площадки
Открытые спортивные сооружения, включая теннисные корты. Для падела требует проверки по ПЗЗ.
Кафе, магазин, баня, SPA, отель и парковка не возникают автоматически.
Их нужно проверить как основные, условно разрешённые или вспомогательные ВРИ в конкретной территориальной зоне.
Порядок до аванса за землю
- 01
Выписка ЕГРН: границы, собственник, обременения, ВРИ
- 02
ПЗЗ и карта зонирования: допускается ли нужный ВРИ и параметры
- 03
ГПЗУ: пятно застройки, отступы, высота, ограничения
- 04
ЗОУИТ: сети, санитарные, водоохранные, аэродромные и иные зоны
- 05
Изыскания: геология, гидрология, рельеф, грунтовые воды
- 06
Техусловия: электричество, газ/тепло, вода, канализация
- 07
Транспорт: законный съезд, парковка, пожарный проезд
- 08
Письменное заключение градостроительного и земельного юристов
Этот блок — управленческий ликбез, не юридическое заключение. Решение по конкретному участку принимается по свежим выпискам, ПЗЗ и ГПЗУ.
06 · Капитальность
«Сборное» не значит
«некапитальное».
Маркетинговое название оболочки не определяет её правовой статус. Важны фундамент, связь с землёй, инженерия, возможность демонтажа без несоразмерного ущерба и конкретная роль объекта.
Можно переместить и собрать снова
По ст. 1 ГрК РФ такой объект не имеет прочной связи с землёй; его конструктивные характеристики позволяют перемещение/демонтаж без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик.
Здание или сооружение, связанное с землёй
Для строительства капитального объекта по общему правилу нужны проектная и разрешительная процедуры. Исключения из ст. 51 не следует расширять решением поставщика.
«Временное» и «стационарное» — бытовые слова, а не надёжная юридическая квалификация.
До сделки нужны заключения проектировщика, кадастрового инженера и земельно-градостроительного юриста по эскизу и участку.
07 · Оболочка
Дешёвая стройка
может оказаться дорогой эксплуатацией.
Сравнивать нужно не цену «купола», а полный 15-летний TCO: основание, оболочка, HVAC, свет, резерв, ремонты, энергия и остаточная стоимость.
РешениеCAPEXСкоростьOPEXРежимКлючевой компромисс
Открытые корты
НижеБыстроНизкийСезонно+ Дешёвая проверка спроса
− Погода, ветер, световой день
Воздухоопорная оболочка
Низкий / среднийБыстроВысокийКруглый год+ Большой пролёт без колонн
− 24/7 вентиляторы, тепло, шлюзы, резерв
Каркасно-тентовая
СреднийБыстроСредний / высокийКруглый год+ Разборность, пролёт, скорость
− Снег, ветер, конденсат, акустика
Металлокаркас + сэндвич
Средний / высокийСреднеНижеКруглый год+ Комфорт и управляемая инженерия
− Дороже и дольше пневмо/тента
Готовая коробка
Низкий на стартеСамое быстроеЗависит от зданияКруглый год+ Минимум необратимого CAPEX
− Аренда, колонны, высота, пожарный режим
Публичные ориентиры · не смета
Цена «от» — это точка для вопросов, а не бюджет.
Опубликованный поставщиком ориентир. Не равен основанию, HVAC, резерву, пожарным системам и кортам.
Публичная ценаПубличная цена оболочки/каркаса. Опубликованный кейс другого поставщика — 43,6 млн ₽ или 15 452,5 ₽/м²; состав нужно сверять.
Цена отПроектПубличные цены 2026 года у нескольких поставщиков. Обычно не включают землю, здание, все основание, сети и клубную инфраструктуру.
Прайс 1Прайс 2OPEX воздухоопорного объекта
Две статьи, которые нельзя спрятать
кВт × 8 760 ч × тарифПлюс резервная установка, автоматика, сервис и топливо для аварийного генератора.
Q кВт × часы × коэф. загрузки × тарифИнженерный кейс для двухслойной оболочки 3 000 м² показывал 600 кВт пиковой тепловой мощности. Это benchmark нагрузки, не смета для Орла.
Что требовать от трёх поставщиков в одном формате
01Расчёт снеговой и ветровой нагрузок для конкретного адреса
02Состав поставки: что включено и что не включено
03Удельная и пиковая тепловая мощность, кВт
04Мощность постоянно работающих вентиляторов, кВт
05Аварийный сценарий: резерв, ДГУ, автозапуск, запас топлива
06Расчётный срок службы оболочки и график её замены
07Пожарная концепция, эвакуация, маломобильные группы
08Гарантия, SLA аварийной бригады, стоимость годового сервиса
08 · Экономика
Средняя загрузка
скрывает проблему.
Считайте каждый тип часа отдельно: будни/выходные, утро/день/вечер. Проект, которому для окупаемости нужно 80–90% загрузки почти с первого года, — это не модель, а надежда.
Доходы
- Аренда кортов и площадок
- Тренировки и академия
- Лиги, турниры, корпоративы
- Членство и аренда инвентаря
- Кафе, SPA, сборы, проживание
Расходы
- Аренда/земля и финансирование
- ФОТ и мотивация команды
- Тепло, электричество, вентиляция
- Уборка, охрана, ремонты
- Маркетинг, IT, эквайринг, налоги
Три сценария
DownsideНиже цена и загрузка, выше CAPEX и энергия
BaseДоказанная цена, постепенный ramp-up
UpsideБольше частота, корпоративы и доппродажи
Kill criteria пишутся до аванса
Максимальный CAPEX · максимальная аренда · минимум подтверждённых клиентов · минимум электрической/тепловой мощности · наличие операционного лидера.
09 · Самоаудит
Отметьте только то,
что подтверждено документом или действием.
Вера в проект, устное обещание и «мы уверены» не засчитываются.
Готовность0/12
Строить рано
Это не автоматическое «да». Даже 12/12 означает только, что проект готов к профессиональному предпроекту и смете.
10 · Вопросы учредителям
Ответы должны быть
в цифрах и именах.
Не «хотим крутое место», а кто клиент, кто управляет, сколько денег и какой убыток вы готовы пережить.
Зачем↓
- Бизнес, недвижимость, социальный проект или хобби?
- Кто лично отвечает за P&L?
- Что должно измениться за 3 года?
Деньги↓
- Сколько собственных денег?
- Максимальный CAPEX и приемлемая окупаемость?
- Сколько убытка в год готовы выдержать?
- Есть ли резерв 20–30%?
Клиент↓
- Кто первые 100 клиентов поимённо?
- Сколько они сейчас платят за спорт?
- Сколько минут готовы ехать?
- Сколько раз в месяц будут покупать?
Концепция↓
- Какая одна модель базовая?
- Что мы сознательно не строим?
- Почему клиент вернётся через неделю?
- Что останется, если убрать падел?
Локация↓
- Аренда или собственность?
- Какие нужны высота, площадь, сети и парковка?
- Какова цена ошибки выбора этого места?
Операции↓
- Кто директор, тренеры и продажи?
- Кто строит community?
- Кто работает вечерами и в выходные?
- Какой SLA на критическую инженерию?
11 · Домашнее задание
30 дней
до GO / NO GO.
Цель месяца — не построить клуб. Цель — убрать самые дорогие неопределённости и понять, стоит ли вообще идти в предпроект.
Спрос
- 10 интервью с теннисистами
- 10 с beach-community
- 10 с родителями и фитнес-аудиторией
- Открыть Telegram/VK community
Рынок
- Довести интервью до 40
- 150–300 анкет
- Цены 10 региональных клубов
- Встречи с LATA, ГРИНН и организаторами beach
Площадки
- 5 реальных зданий/участков
- По 2 лучшим — ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, сети
- 5 поставщиков кортов
- 3 поставщика оболочек по одному ТЗ
Решение
- 4 P&L по концепциям
- Downside / Base / Upside
- Проверка с независимым оператором
- Письменные kill criteria и GO / NO GO
12 · Что посмотреть вживую
Не копировать.
Разобрать механику.
Важно увидеть не только корты. Нужно посмотреть, как люди записываются, как собираются игры, кто загружает день и что покупают после спорта.
LUNDA Padel
Клубы с 9 и 10 кортами, академия, подбор партнёров, лиги, рейтинг и digital-бронирование.
Смотреть: ликвидность community.О клубахSportBeach
Тёплый песок, несколько видов спорта, сборы, турниры, кафе, восстановление и проживание.
Смотреть: доход с одной инфраструктуры.ИнфраструктураСпортВсегда
Строительство, реконструкция, управление, академии, онлайн-учёт и турниры. Падел-центр «Арктика»: 8 900 м², 6 кортов, 10+ видов спорта.
Смотреть: как оператор влияет на проект.Проекты13 · Источники
Проверяйте перед тем,
как тратить.
Коммерческие сайты показывают ориентиры и кейсы, но не заменяют твёрдое КП, изыскания и проект. Правовые ссылки показывают общую рамку, но не дают ответ по вашему участку.
01
Федерация падела России
Карта клубов, рынок, техрекомендации
↗02FIP
Официальные размеры и правила корта
↗03LUNDA Padel
Клуб, академия, подбор игр и digital-слой
↗04SportBeach
Мультиспорт на тёплом песке
↗05СпортВсегда
Построенные объекты и операционная модель
↗06Инвестпрофиль Орла
Городская спортивная и инвестиционная база
↗07ВФВ
Календарь beach-volley и проведённые старты в Орле
↗08Классификатор ВРИ
Приказ Росреестра № П/0412
↗09ГрК РФ, ст. 1
Капитальные и некапитальные объекты
↗10ГрК РФ, ст. 51
Разрешение на строительство и исключения
↗11Публичные цены
Воздухоопорные и каркасно-тентовые оболочки
↗12Пример КТС
Опубликованный проект с падел-кортами
↗